Panduan Cara Developer Mengakuisisi Lahan Sampai Pemecahan Sertifikat

Ada beberapa langkah yang harus dilalui seorang developer dalam mengakuisi lahan atau membeli tanah. Langkah pertama adalah membeli tanah dari penduduk yang pada umumnya tidak berupa luasan yang besar dan bentuk tanah tidak teratur. Kondisi legalitas kepemilikan lahanpun beragam, ada yang sudah Sertifikat, Tanah Garapan, Girik, masih Berupa Akta Jual Beli (AJB), Eigendom Verponding atau bentuk kepemilikan tanah lainnya.
Pada prakteknya pembelian tanah kepada masyarakat bisa dengan Akta Jual Beli yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT dan bisa juga dengan Akta Pelepasan atau Pengoperan Hak yang dibuat di hadapan Notaris. AJB dibuat untuk tanah-tanah yang sudah sertifikat selain Sertifikat Hak Milik (SHM) seperti Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai dan lain-lain. Sedangkan Akta Pelepasan atau Akta Pengoperan Hak dibuat untuk tanah-tanah yang belum bersertifikat seperti Girik, Tanah Garapan, Eigendom Verponding dan jenis tanah yang belum sertifikat lainnya.
Khusus untuk tanah Sertifikat Hak Milik apabila akan dibeli oleh developer (dalam bentuk Perseroan Terbatas atau PT) maka SHM tersebut harus dirubah terlebih dahulu menjadi HGB karena menurut UU No. 5 Tahun 1960 atau lebih dikenal sebagai Undang-Undang Pokok Agraria atau UUPA sebuah PT tidak diperkenankan memiliki tanah dengan status SHM. Setelah SHM berubah menjadi SHGB barulah bisa dibuatkan AJB ke atas nama developer.
Teknis pembelian SHM oleh PT bisa juga dilakukan dengan Akta Pelepasah Hak dengan hak mendapatkan ganti rugi bagi pemilik SHM tersebut. Setelah itu PT memohonkan hak atas tanah untuk mendapatkan HGB.
Langkah selanjutnya adalah PT menggabungkan sertifikat yang sudah atas nama PT tersebut yang masih berupa bidang-bidang tanah tidak teratur hasil membeli ke masing-masing pemilik tanah. Penggabungan ini dilakukan di Kantor Pertanahan setempat.
Setelah sertifikat digabung developer bisa mengajukan siteplan kepada Dinas Tata Ruang daerah setempat. Dimana siteplan ini harus sesuai dengan rencana tata ruang wilayah dan peraturan daerah bersangkutan.
Setelah siteplan disetujui selanjutnya developer mengajukan pemecahan sertifikat sesuai dengan siteplan yang sudah disahkan oleh Dinas Tata Ruang.
Dengan demikian sertifikat sudah menjadi pecahan atas nama developer dan akan dibaliknama ke atas nama konsumen setelah terjadi jual beli.