Analisis HBU

Analisis high and best value use (HBU)

Analisis high and best value use (HBU) adalah analisis terhadap daya guna tertinggi dan terbaik atas suatu properti.

Dalam penilaian, analisis HBU diperlukan untuk mengidentifikasi penggunaan properti yang paling menguntungkan dan kompetitif dalam rangka mengestimasi nilai properti.
Kekuatan pasar menghasilkan nilai. Karena itu interaksi antara kekuatan pasar dan konsep highest and best use sangat penting.

HBU dari sebidang tanah bukan hasil dari analisa subyektif dari pemilik/developer/penilai, melainkan dilahirkan dari kekuatan pasar dimana properti tersebut. Oleh karena itu analisis dan interpretasi HBU merupakan hasil studi ekonomi thd kekuatan pasar atas properti tsb

Hubungan Antara Market Analysis, Feasibility Analysis And Highest And Best Use
Market Analysis (Analisa Pasar)

1. Untuk mengidentifikasi permintaan atas beberap alternatif jenis penggunaan
2. Analisis permintaan dan penawaran untuk memperkirakan tingkat penyerapan pasar dan tingkat sewa yang memungkinkan

Feasibility Analysis (Studi Kelayakan)

1. Untuk menentukan nilai properti berdasarkan kriteria tertentu, seperti ROR, nilai lahan sisa
2. Perhitungan NOI/cash flows and penentuan tingkat kapitalisasi/diskonto yang sesuai untuk menentukan nilai properti

Highest and Best Use (Penggunaan tertinggi & Terbaik)

1. Menentukan jenis penggunaan yang menghasilkan nilai properti paling maksimal
2. Menentukan spesifikasi properti dalam hal jenis penggunaan, waktu, dan pasar

Penilai harus membedakan antara HBU atas tanah kosong (vacant land) dan HBU atas tanah yang telah dibangun (improved).

Empat kriteria dalam penentuan higest and best use

1. Diijinkan secara hukum (legally permissible)
   Untuk menentukan jenis penggunaan potensial mana yang paling diijinkan oleh peraturan2 pemerintah, zoning, IMB, peraturan lain terkait dgn lingkungan dan kawasan khusus/bersejarah.
2. Memungkinkan utk dibangun/digunakan Secara fisik (physically possible)
   Untuk menentukan jenis penggunaan potensial mana yang paling memungkinkan dibangun terkait dengan kondisi fisik lahan, lingkungan dan aksesibilitas serta resiko bencana yang mungkin terjadi
3. Layak dari segi keuangan/pembiayaan (financially feasible)
   Menentukan jenis penggunaan mana yang paling mungkin dibiayai dan menghasilkan keuntungan tertinggi bila dibandingkan dengan biaya pembangunan/operasional yang dikeluarkan.
4. Menghasilkan manfaat/produksi yang paling maksimal (maximally productive)
   Menentukan jenis penggunaan potensial yang menghasilkan nilai sisa tanah tertinggi atau yang memiliki tingkat permintaan pasar paling tinggi.

HBU Tanah Kosong
Apa jenis penggunaan yang paling sesuai atas tanah kosong tersebut?
Harus dipertimbangkan kaitannya dengan seluruh penggunaan potensial.
Dua alasan perlunya mengidentifikasi HBU tanah kosong dalam penilaian
1) Untuk mengestimasikan nilai tanah secara terpisah
2) Untuk mengidentifikasi penjualan tanah kosong sebagai data pembanding

HBU Properti yang Telah Dibangun
HBU properti yg telah dibangun adalah jenis penggunaan yang dapat memaksimalkan nilai investasi properti, konsisten dgn tingkat pulangan jangka panjang dan resiko terkait.
Jika penambahan modal memungkinkan utk mengubah jenis penggunaan saat ini (existing use) menjadi beberapa jenis penggunaan potensial yg lain, harus diperhatikan seberapa besar tingkat pulangan yang dihasilkan oleh masing2 jenis penggunaan tsb terkait dengan biaya investasi yang telah dikeluarkan.
Dua alasan perlunya analisa HBU atas properti yg telah dibangun.

1. Untuk mengidentifikasi jenis properti yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat pulangan tertinggi.
2. Untuk membantu proses identifikasi data pembanding.

Hubungan antara Analisis Pasar dan Analisis HBU

1. Sesuai prinsip penilaian, untuk menghasilkan nilai yang optimum, perlu interaksi antara “Highest and Best Use” (Daya Guna Tertinggi dan Terbaik” dan kekuatan pasar (penawaran dan permintaan);
2. Prinsip Penawaran dan Permintaan Properti
   Nilai pasar ditentukan oleh interaksi kekuatan permintaan dan penawaran di pasar. Oleh karena itu pengaruh kekuatan-kekuatan yang ada di pasar harus dianalisis dan dievaluasi dengan cermat dalam menentukan nilai.
3. Analisis Pasar membantu penilai untuk memperkirakan potensi permintaan dan penawaran properti subyek dengan jenis penggunaan tertentu (existing use maupun potensial use).

Analisis Pasar & HBU
Aspek kelayakan pasar sangat berguna untuk menentukan jenis penggunaan yang paling optimum atas suatu properti, baik dalam penentuan penggunaan tanah kosong maupun properti yang telah dibangun

Analisis Pasar Tanah Kosong
Besar kecilnya kekuatan permintaan tanah mempengaruhi tinggi rendahnya tingkat pemanfaatan atas tanah dan pertumbuhan properti di wilayah tersebut

Analisis Pasar atas Properti yang Telah Dibangun
Apabila properti dengan jenis penggunaan tertentu memiliki tingkat permintaan rendah maka jenis penggunaan tersebut kemungkinan besar menghasilkan tingkat pulangan yang rendah (kurang layak dari segi keuangan) dan tingkat hunian yang rendah (kurang dapat berproduksi secara maksimal)

Analisis pasar tidak hanya terbatas untuk saat ini akan tetapi juga estimasi penawaran dan permintaan properti dalam jangka panjang
Data penawaran property
Inventarisasi data penawaran meliputi:

1. Unit sewa
2. Properti yang telah terjual
3. Properti yang sedang ditawarkan di pasar
4. Properti yang akan masuk ke pasar

Penyelidikan penawaran disamping kompetisi yang ada sekarang, juga harus meliputi proyek prospektif yang akan bersaing di masa datang

Data permintaan pesaing

1. Untuk mendapatkan data ini dilakukan secara bersamaan dengan kegiatan inventarisasi penawaran, yaitu dengan melakukan analisis permintaan prospektif untuk properti yang dinilai.
2. Penilai tidak dapat berasumsi bahwa penggunaan saat ini merupakan penggunaan yang akan terus ada dimasa datang, bahkan dalam pasar stabil sekalipun.
3. Dalam beberapa kasus, penilai dapat menggunakan data yang disusun oleh perusahaan riset pasar khusus.
4. Bagaimanapun penilai harus memiliki pengertian mengenai teknik riset pasar dan ketrampilan penelitian mengenai permintaan yang mendasar.

Definisi High and The Best Use

Kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) dapat didefinisikan sebagai Penggunaan yang paling memungkinkan dan diijinkan dari suatu tanah kosong atau tanah yang sudah dibangun, yang mana secara fisik memungkinkan, didukung/dibenarkan oleh peraturan, layak secara keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi.

Untuk memahami kejelasan perbedaan di antara penggunaan tertinggi dan terbaik dari tanah kosong dengan properti yang telah terbangun, maka andaikan sebuah properti rumah tinggal. Jika properti tersebut berlokasi di kawasan yang dizoningkan untuk kegunaan komersial, maka produktifitas maksimum dari tanah kosong tersebut adalah lebih didasarkan pada kegunaan komersial. Namun bila ada kompetisi yang cukup untuk penggunaan sebagai rumah tinggal; maka kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti yang telah terbangun adalah untuk penggunaan sebagai tempat tinggal (residential).
Kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebidang tanah tertentu tidak tergantung pada analisis subjektif dari pemilik properti, pengembang atau penilai sekalipun, tetapi kegunaan tertinggi dan terbaik dibentuk oleh kekuatan persaingan pada pasar dimana properti terletak. Kekuatan pasar ini selanjutnya akan membentuk nilai pasar. Data umum yang dikumpulkan dan dianalisis untuk mengestimasi nilai properti juga digunakan oleh penilai untuk memformulasikan sebuah opini dari kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti pada tanggal penilaian tertentu.
Secara tradisional, analisis kegunaan tertinggi dan terbaik selalu dikaitkan dengan analisis residual tanah (land residual analysis), yaitu diturunkan dari ekonomika klasik. Dalam analisis residual tanah klasik, nilai adalah atribut yang melekat pada pendapatan yang telah dikurangi dengan biaya pengembangan (improvement cost).