Memahami Hak Tanggungan, Sertifikat Hak Tanggungan, Roya dan Prosesnya

Menurut Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah atau yang lebih dikenal sebagai UU Hak Tanggungan, Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan terhadap hak atas tanah. Secara gampang dapat kita pahami jika kita mengajukan pinjaman uang ke bank atau lembaga keuangan lainnya maka sertifikat rumah atau property lainnya kita serahkan sebagai jaminannya.
Proses yang harus dilalui ketika kita mengajukan pinjaman tersebut adalah dengan menandatangani Perjanjian Kredit  (PK) diikuti dengan penandantanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di PPAT berdasarkan PK tersebut. Proses Pemberian Hak Tanggungan ini sama saja antara primary product dari developer atau pinjaman dengan jaminan secondary product.
Bedanya pada primary product adakalanya rumah belum terbangun sehingga developer memerlukan kerjasama dengan bank dan jenis pinjaman pun hanya berupa KPR, sedangkan secondary product rumah sudah ada sehingga pemilik bebas memilih dan mengajukan skema pinjaman kepada kreditur. Skema tersebut bisa berupa KPR juga atau jenis pinjaman lain dengan jaminan sertifikat.
Walaupun sudah ada PK dan APHT yang menyatakan bahwa objek hak atas tanah sudah menjadi jaminan terhadap hutang pemegang haknya, di dalam sertifikat tetap tidak ada pencatatan karena yang berhak melakukan pencatatan adalah Badan Pertanahan Nasional melalui Kantor Pertanahan masing-masing daerah.
Oleh karena itu berdasarkan kuasa dari kreditur atau bank pemberi kredit, PPAT mengajukan pencatatan kepada Kantor Pertanahan. Seiring dengan proses tersebut, Kantor Pertanahan mengeluarkan Sertifikat Hak Tanggungan yang berisi data-data dan keterangan-keterangan tercantum dalam APHT. Jadi Sertifikat Hak Tanggungan ini berfungsi sebagai bukti bahwa atas objek tersebut dibebankan hak tanggungan, demikian menurut UU Hak Tanggungan.
Setelah proses  pencatatan Hak Tanggungan di sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan selesai, maka sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan kembali diserahkan ke PPAT untuk disimpan oleh kreditur sampai hutang dilunasi.
Ketika hutang sudah dilunasi maka bank mengeluarkan Surat Keterangan Lunas dan Surat Roya yang ditujukan kepada Kantor Pertanahan yang berisi permohonan agar catatan Hak Tanggungan segera dihapus.
Dengan dikeluarkannya Surat Roya, maka seluruh berkas-berkas, diantaranya asli sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan kembali diserahkan kepada pemilik dan pemilik bisa mengajukan penghapusan catatan yang ada disertifikat mengenai Pembebanan Hak Tanggungan atau pembebanan hutang tersebut kepada Kantor Pertanahan.
BPN kemudian menghapus pencatatan Hak Tanggungan pada sertifikat berdasarkan Surat Roya dari kreditur, dan sertifikat kembali bersih…
Proses Roya ini bisa dilakukan sendiri oleh pemilik atau bisa juga dikuasakan kepada Notaris/PPAT. Proses roya ini tidak memakan waktu lama hanya sekitar seminggu bahkan kurang.
sumber:asriman.com