Panduan Cara Developer Mengakuisisi Lahan Sampai Pemecahan Sertifikat

Ada beberapa langkah yang harus dilalui seorang developer dalam mengakuisi lahan atau membeli tanah. Langkah pertama adalah membeli tanah dari penduduk yang pada umumnya tidak berupa luasan yang besar dan bentuk tanah tidak teratur. Kondisi legalitas kepemilikan lahanpun beragam, ada yang sudah Sertifikat, Tanah Garapan, Girik, masih Berupa Akta Jual Beli (AJB), Eigendom Verponding atau bentuk kepemilikan tanah lainnya.
Pada prakteknya pembelian tanah kepada masyarakat bisa dengan Akta Jual Beli yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT dan bisa juga dengan Akta Pelepasan atau Pengoperan Hak yang dibuat di hadapan Notaris. AJB dibuat untuk tanah-tanah yang sudah sertifikat selain Sertifikat Hak Milik (SHM) seperti Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai dan lain-lain. Sedangkan Akta Pelepasan atau Akta Pengoperan Hak dibuat untuk tanah-tanah yang belum bersertifikat seperti Girik, Tanah Garapan, Eigendom Verponding dan jenis tanah yang belum sertifikat lainnya.
Khusus untuk tanah Sertifikat Hak Milik apabila akan dibeli oleh developer (dalam bentuk Perseroan Terbatas atau PT) maka SHM tersebut harus dirubah terlebih dahulu menjadi HGB karena menurut UU No. 5 Tahun 1960 atau lebih dikenal sebagai Undang-Undang Pokok Agraria atau UUPA sebuah PT tidak diperkenankan memiliki tanah dengan status SHM. Setelah SHM berubah menjadi SHGB barulah bisa dibuatkan AJB ke atas nama developer.
Teknis pembelian SHM oleh PT bisa juga dilakukan dengan Akta Pelepasah Hak dengan hak mendapatkan ganti rugi bagi pemilik SHM tersebut. Setelah itu PT memohonkan hak atas tanah untuk mendapatkan HGB.
Langkah selanjutnya adalah PT menggabungkan sertifikat yang sudah atas nama PT tersebut yang masih berupa bidang-bidang tanah tidak teratur hasil membeli ke masing-masing pemilik tanah. Penggabungan ini dilakukan di Kantor Pertanahan setempat.
Setelah sertifikat digabung developer bisa mengajukan siteplan kepada Dinas Tata Ruang daerah setempat. Dimana siteplan ini harus sesuai dengan rencana tata ruang wilayah dan peraturan daerah bersangkutan.
Setelah siteplan disetujui selanjutnya developer mengajukan pemecahan sertifikat sesuai dengan siteplan yang sudah disahkan oleh Dinas Tata Ruang.
Dengan demikian sertifikat sudah menjadi pecahan atas nama developer dan akan dibaliknama ke atas nama konsumen setelah terjadi jual beli.

Memahami Hak Tanggungan, Sertifikat Hak Tanggungan, Roya dan Prosesnya

Menurut Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah atau yang lebih dikenal sebagai UU Hak Tanggungan, Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan terhadap hak atas tanah. Secara gampang dapat kita pahami jika kita mengajukan pinjaman uang ke bank atau lembaga keuangan lainnya maka sertifikat rumah atau property lainnya kita serahkan sebagai jaminannya.
Proses yang harus dilalui ketika kita mengajukan pinjaman tersebut adalah dengan menandatangani Perjanjian Kredit  (PK) diikuti dengan penandantanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di PPAT berdasarkan PK tersebut. Proses Pemberian Hak Tanggungan ini sama saja antara primary product dari developer atau pinjaman dengan jaminan secondary product.
Bedanya pada primary product adakalanya rumah belum terbangun sehingga developer memerlukan kerjasama dengan bank dan jenis pinjaman pun hanya berupa KPR, sedangkan secondary product rumah sudah ada sehingga pemilik bebas memilih dan mengajukan skema pinjaman kepada kreditur. Skema tersebut bisa berupa KPR juga atau jenis pinjaman lain dengan jaminan sertifikat.
Walaupun sudah ada PK dan APHT yang menyatakan bahwa objek hak atas tanah sudah menjadi jaminan terhadap hutang pemegang haknya, di dalam sertifikat tetap tidak ada pencatatan karena yang berhak melakukan pencatatan adalah Badan Pertanahan Nasional melalui Kantor Pertanahan masing-masing daerah.
Oleh karena itu berdasarkan kuasa dari kreditur atau bank pemberi kredit, PPAT mengajukan pencatatan kepada Kantor Pertanahan. Seiring dengan proses tersebut, Kantor Pertanahan mengeluarkan Sertifikat Hak Tanggungan yang berisi data-data dan keterangan-keterangan tercantum dalam APHT. Jadi Sertifikat Hak Tanggungan ini berfungsi sebagai bukti bahwa atas objek tersebut dibebankan hak tanggungan, demikian menurut UU Hak Tanggungan.
Setelah proses  pencatatan Hak Tanggungan di sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan selesai, maka sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan kembali diserahkan ke PPAT untuk disimpan oleh kreditur sampai hutang dilunasi.
Ketika hutang sudah dilunasi maka bank mengeluarkan Surat Keterangan Lunas dan Surat Roya yang ditujukan kepada Kantor Pertanahan yang berisi permohonan agar catatan Hak Tanggungan segera dihapus.
Dengan dikeluarkannya Surat Roya, maka seluruh berkas-berkas, diantaranya asli sertifikat dan Sertifikat Hak Tanggungan kembali diserahkan kepada pemilik dan pemilik bisa mengajukan penghapusan catatan yang ada disertifikat mengenai Pembebanan Hak Tanggungan atau pembebanan hutang tersebut kepada Kantor Pertanahan.
BPN kemudian menghapus pencatatan Hak Tanggungan pada sertifikat berdasarkan Surat Roya dari kreditur, dan sertifikat kembali bersih…
Proses Roya ini bisa dilakukan sendiri oleh pemilik atau bisa juga dikuasakan kepada Notaris/PPAT. Proses roya ini tidak memakan waktu lama hanya sekitar seminggu bahkan kurang.
sumber:asriman.com

Tandatangan Dulu atau Transfer Dulu?

Pertanyaan diatas merupakan sebuah kisah nyata. Silahkan lanjut dibaca…
Jual beli atas benda tidak bergerak seperti tanah dan bangunan harus dibuat dengan akta yang dibuat oleh pejabat publik yang dikenal dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Prosesnya adalah setelah para pihak memberikan kelengkapan formal seperti data-data mengenai subjek dan objek jual beli, PPAT akan menyiapkan Akta Jual Beli (AJB).
Jadi ketika hari yang disepakati tiba para pihak akan datang ke kantor PPAT untuk menandatangani AJB tersebut. Akan sangat mudah kalau penjual dan pembeli sudah saling kenal dan objek jual belipun sudah sama-sama diketahui sehingga tidak ada lagi kemungkinan masalah mengenai objek jual beli tersebut.
Halnya pembayaranpun, karena sudah saling kenal dan saling percaya, mungkin saja sudah lunas diterima oleh penjual sehingga keperluan ke kantor PPAT hanya mensyahkan proses jual beli sehingga bisa dilakukan balik nama atas sertifikatnya. Karena balik nama sertifikat hanya bisa dilakukan berdasarkan akta-akta yang dibuat oleh PPAT, seperti akta jual beli, akta hibah, akta pembagian hak bersama dan lain-lain, begitulah Undang-undang mengatur.
Lain halnya jika penjual dan pembeli belum saling mengenal, dimana pembeli memperoleh informasi rumah atau tanah dijual ini dari iklan koran atau internet atau melalui jasa broker property. Proses pembayaran harus betul-betul membuat para pihak merasa aman bin nyaman.
Masalah tidak akan timbul kalau saja para pihak melek hukum, mengerti proses jual beli, mengerti fungsi Notaris/PPAT. Nah jika para pihak ini tidak mengerti tentang proses jual beli, maka akan menimbulkan kesulitan tersendiri dalam proses penandatanganan AJB dan pembayaran harga jual beli.
Jika pembayaran jual beli bisa dilakukan dengan uang tunai atau pembeli sanggup membayar secara tunai di kantor Notaris pada saat penandatangan AJB maka proses jual beli akan lancar jaya. Begitu tandatangan AJB selesai pembeli membayar kepada penjual.
Akan tetapi jika pembayaran tidak bisa dilakukan secara tunai di kantor Notaris karena hal tertentu, misalnya jumlahnya yang besar sehingga tidak efektif jika membawa uang tunai maka pembayaran harus dilakukan melalui proses perbankan. Dimana proses perbankan ini memerlukan jeda waktu antara penandatanganan AJB dengan proses pembayaran di bank.
Tandatangan dulu atau transfer dulu?
Pertanyaan dan kondisi ini merupakan situasi yang pernah terjadi di kantor seorang teman pada saat mentransaksikan objek yang bernilai cukup besar, sehingga pembayaran tidak memungkinkan dengan pembayaran uang tunai, pola pembayaran yang disepakati adalah dengan proses transfer rekening. Dan para pihak belum saling mengenai secara baik, sehingga belum timbul rasa saling percaya diantara mereka… weleh weleh…
Kondisinya adalah, penjual tidak mau menandatangani AJB sebelum uang pembayaran masuk ke rekeningnya sementara pembeli sudah siap-siap akan mentransfer uang jika penjual sudah menandatangani AJB. Keduanya sama-sama ngotot. Keduanya sama-sama tidak mau mengalah dan saling merasa paling benar. Kenapa?
Penjual sangat khawatir jika setelah ia menandatangani AJB, pembeli tidak mentransfer uangnya. Sebaliknya pembeli juga memiliki kekhawatiran yang tidak kalah hebatnya jika setelah uang ditransfer penjual tidak mau menandatangani AJB. Ketakutan yang berlebihan memang…
Untuk mengatasi masalah ini, Notaris/PPAT harus mampu memberikan pengertian kepada masing-masing pihak terutama kepada penjual bahwa AJB yang ditandatangani oleh para pihak tidak akan ada artinya jika belum ditandatangani oleh PPAT dan diberi nomer akta.
PPAT yang merupakan pejabat publik harus berdiri di kedua belah pihak, tidak boleh memihak ke salah satu pihak. Dalam kasus ini PPAT akan menandatangani AJB dan memberi nomer akta sehingga AJB dianggap sah apabila penjual sudah menerima pembayaran harga seluruhnya, hal ini harus disampaikan kepada penjual sehingga doi tidak ada keraguan lagi untuk menandatangani AJB terlebih dahulu sebelum menerima uang pembayaran dari pembeli.
Begitu juga kepada pembeli bahwa pembayaran dilakukan setelah dipersilahkan dibayar oleh PPAT. Dia harus percaya bahwa jika PPAT sudah mempersilahkan membayar berarti segala sesuatunya mengenai proses jual beli sudah tidak ada kendala. Legalitas sudah ok dan penjual sudah menandatangani AJB secara sempurna.
Jadi bagi anda yang akan menjual dan membeli property, harus mempercayakan segala sesuatunya kepada PPAT. Untuk penjual, jika PPAT sudah mempersilahkan tandatangan ya anda harus tandatangan. Begitu juga bagi anda sebagai pembeli, jika diminta PPAT untuk membayar ya silahkan dibayar…
Dengan demikian akhir bahagia lagi tho?
Penjual dapat uang, pembeli dapat rumah atau tanah, PPAT mendapat uang jasa dan negara mendapatkan uang dari PPh dan BPHTB.

Tata Cara Pengecekan Sertifikat dan Persyaratannya

Suatu hari datang klien ke kantor Notaris untuk mengurus balik nama terhadap Akta Jual Beli yang sudah ditandatangani beberapa tahun yang lalu. Setelah diperiksa berkasnya ternyata belum ada tanda pengecekan sertifikat pada saat penandatanganan akta jual beli tersebut.
Kemudian PPAT mengajukan permohonan pengecekan sertifikat ke Kantor BPN. Setelah diajukan pengecekan sertifikat ternyata diketahui bahwa pada buku tanah sertifikat tersebut terdapat catatan berupa sita dari Pengadilan Negeri (PN).
Walhasil sertifikat tersebut tidak bisa diajukan balik nama sebelum catatan sita tersebut diangkat. Kerugian tentu saja ada pada pembeli, karena dengan ditandatanganinya akta jual beli berarti pembayaran harga jual beli sudah lunas. Sekarang tinggal berharap niat baik dari penjual untuk membantu mengangkat sita tersebut.
Untuk menghindari kejadian seperti diatas sebelum penandatanganan akta jual beli harus dilakukan pengecekan sertifikat ke Kantor Pertanahan. Dimana pengecekan sertifikat adalah kegiatan yang dilakukan untuk mengetahui data fisik dan data yuridis yang tersimpan dalam peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah seperti yang tercantum dalam Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Jika terdapat catatan dalam buku tanah tersebut maka BPN akan mengeluarkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) yang menerangkan catatan-catatan tersebut. Catatan berupa blokir bisa dari perorangan karena urusan tertentu atau dari instansi seperti kepolisian atau pengadilan. Untuk menindaklanjuti sertifikat dengan catatan blokir maka diperlukan pengajuan penghapusan blokir.
Dalam prosesnya penghapusan blokir harus dilakukan oleh atau orang yang memblokir. Jika blokir dilakukan oleh instansi tertentu dengan surat resmi maka penghapusan blokirpun dengan surat resmi.
Jika blokir dilakukan oleh orang pribadi maka pengangkatan blokir juga dilakukan oleh orang tersebut dengan menjelaskan alasan permohonan penghapusan blokir tersebut.
Jika tidak terdapat catatan dalam buku tanah atau sertifikat dinyatakan bersih, maka BPN akan membubuhkan tanda bahwa sertifikat sesuai dengan buku tanah, dengan adanya tulisan:

“Telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan”

Yang dilengkapi dengan nomor daftar isian dan tanggal dilakukan pengecekan kemudian diparaf oleh petugas yang berkompeten.
Pengecekan sertifikat bisa dilakukan oleh pemilik atau dikuasakan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Persyaratan dalam pengecekan sertifikat:

1. Asli sertifikat
2. Surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT  kepada pegawainya. Beberapa Kantor Pertanahan mengharuskan PPAT yang mengajukan permohonan pengecekan sertifikat.
3. Permohonan pengecekan sertifikat dimana form permohonan sudah ada di Kantor Pertanahan
4. Foto copy Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemilik sertifikat. Beberapa Kantor Pertanahan tidak mengharuskan melampirkan foto copy KTP.

Pengecekan sertifikat hanya memerlukan waktu 24 jam,bahkan di beberapa daerah bisa hanya beberapa jam saja alias bisa ditungguin.
Pengecekan Fisik di Lokasi
Adakalanya sertifikat atas tanah tidak ada masalah secara yuridis, namun secara fisik bisa saja kebalikannya, hal ini bisa terjadi terutama di daerah yang pemahaman hukum masih kurang. Dimana mereka beranggapan bahwa dengan menguasai fisik sudah cukup untuk menandai kepemilikan mereka atas objek tersebut.
Kejadian ini pernah kami alami sendiri ketika membeli tanah di Cibubur yang sudah bersertifikat. Data pengecekan sertifikat menunjukkan bahwa sertifikat tersebut sesuai dengan buku tanah dan tidak ada catatan apapun. Tetapi kenyataan di lokasi ternyata banyak pihak yang mengklaim memilik tanah tersebut walaupun tidak memegang sertifikatnya.
Jadi  jika kita ingin membeli rumah atau tanah sebaiknya dilakukan pengecekan secara yuridis dan fisik. Secara yuridis dilakukan ke Kantor Pertanahan dan pengecekan secara fisik dilakukan ke lokasi dengan bertanya kepada tetangga atau pihak yang berwenang seperti RT, RW dan Kelurahan.
Ketepatan kita membeli tanah yang bermasalah, maka diperlukan energi, waktu dan biaya untuk menyelesaikannya.

10 Tip Marketing

Berikut ini adalah apa saja yang musti Anda miliki untuk memastikan karir penjualan Anda Sukses dan Mendapat Reward:
Kredibilitas
Ini adalah kemampuan secara konsisten bahwa Anda bersedia untuk mendengar, bergairah untuk sesuatu yang lebih dan berkomitmen dengan produk Anda.
Kredibilitas berbicara tentang masa lalu Anda, bagaimana perusahaan Anda membangun, kesesuaian spesifikasi bangunan yang Anda gunakan, ketepatan waktu pembangunan. Tidak berhenti pada hal membangun saja, tapi bagaimana Anda mengelola keuangan, membina hubungan dengan bank, dan ujungnya adalah kepuasan klien Anda.
Knowledge
Pengetahuan adalah salah satunya. Anda harus mampu menjawab dengan tepat dan akurat tentang industri, perusahaan, produk, kekuatan dan kelemahan pesaing Anda.
Bisa Anda bayangkan Anda tiba-tiba nyebur dalam dunia properti, tapi Anda tidak paham dengan industri ini, juga tidak paham dengan perusahaan dimana Anda bernaung. Parah lagi tidak tahu tentang properti Anda. Ke laut aja.
Tetapi berikut ini bisa membantu Anda sebagai penjual jika Anda tidak mengetahuinya banyak. Anda dapat menunjukkan sikap peduli dengan memahami kebutuhan klien. Selalu menyampaikan hal-hal yang up to date tentang banyak hal yang berhubungan dengan klien Anda. Berikan artikel-artikel agar klien Anda lebih banyak mengetahui.
Kecepatan
Lakukan semua hal dengan cepat, pasti Anda akan menang. Dengan komunikasi yang mampu menyampaikan informasi dalam hitungan seperseribu detik, tidak ada alasan Anda untuk tidak cepat mengambil keputusan.
Anda sebagai marketing properti kadang dibekali diskon yang terbatas. Pada saat klien potensial menawar tambahan diskon, Anda musti menyampaikan kepada sang Penyelia-nya. It takes time right? Kalau penyelia Anda ada di satu tempat dengan Anda, itu tidak menjadi masalah, bagaimana jika penyelia sedang cuti? Prinsipnya lakukan dengan cepat!
Reabilitas/Handal
Seseorang yang profesional selalu memenuhi setiap komitmen dan menyampaikan kepada klien sebelum deadline apabila tidak dapat memenuhinya.
Anda harus sigap dan tangguh menghadapi situasi apapun. Badai krisis ekonomi pasti akan berdampak pada dunia properti. Bila Anda mampu bertahan dan tetap mampu melakukan penjualan, Anda handal!
Sikap
Selalu berpikir positif. Melihat gelas berisi separuh penuh dan bikan separuh kosong. Orang yang berpikir positif akan seperti magnit yang menarik orang untuk positif. Pemikiran yang baik akan membuat Anda merasakan baik dan Anda akan melaksanakan dengan baik.
Ehm, saya sarankan baca Buku The Secret atau tonton filmnya. Bisa juga Anda membaca The Power Of Positive Feeling. Buku-buku tersebut berbicara tentang bagaimana berpikir positif. Ini penting untuk semua bisnis.
Empati
Tunjukkan bahwa Anda peduli. Gunakan 80% waktu untuk mendengar dan berbicara untuk sisanya. Apakah mutlak 80:20 ? Sebenarnya tidak. Lebih dipentingkan di sini adalah kapan mendengar kapan berbicara sehingga Anda mampu menunjukkan empati Anda.
Apabila lokasi properti Anda istimewa, kadang Anda tidak perlu banyak bicara (baca juga sebagai promosi), klien pasti akan datang tanpa komando.
Memanusiakan manusia
Pahami klien Anda sebagai manusia. Perlakukan mereka selayaknya teman. Rangkul mereka selayaknya sahabat. Sandarkan hubungan dengan mereka ke arah hubungan informal yang berdasar kepada saling membantu dan saling percaya.
Sebuah lokasi perumahan di Jogja, kami kelola dengan menyandarkan hubungan secara informal. Legal perjanjian di atas kertas – meskipun ada – seolah-olah hanya sebagai formalitas saja. Ternyata sikap kekeluargaan tersebut semakin hari semakin meningkat di antara klien-klien kami. Mereka berbaur dan saling bahu membahu menyelenggarakan Ramadhan di Masjid yang kami bangun tepat di tengah-tengah lokasi.
Tidak hanya itu, mereka berinisiatif membangun jaringan internet di kawasan tersebut dengan swadaya sehingga rapat RT pun bisa dilakukan dengan chating.
Satu hal yang belum saya temukan di lokasi perumahan lainnya.
Layanan tak Terduga
Kejutkan klien Anda dengan kepedulian dan layanan yang tidak terduga sebelumnya. Berikan kepada mereka layanan di luar dari kebiasaan. Dan mereka akan menyampaikan kepada klien potensial lainnya tentang pelayanan yang luar biasa dari Anda.
Salah satu bentuk layanan tak terduga adalah pemberian souvenir entah berupa buku atau CD berisikan materi promosi yang dengan mudah klien Anda buka dan memutarnya. Saya yakin klien Anda akan surprised.
Profesionalisme
Menjadi ramah tidak bertentangan dengan profesionalisme. Selalu menepati janji, komunikasi dan pengambilan keputusan yang cepat, menghindari terlibat dalam organisasi politik klien dan menghindari hal-hal yang bersifat SARA.
Tunjukkan kepedulian
Sampaikan berita baik segera akan membuat ekspektasi klien Anda meningkat. Pun sampaikan berita buruk segera sebelum klien Anda menghubungi Anda!!
Sumber: HarryAfandy.Com

Tata Cara Peralihan Hak Tanah dan Bangunan dengan Akta Jual Beli

Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah (selain risalah lelang, jika peralihan haknya melalui lelang) bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain. AJB dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Camat untuk daerah tertentu yang masih jarang terdapat PPAT. Secara hukum Peralihan Hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan.
Langkah pertama yang harus dilakukan untuk melakukan jual beli tanah dan bangunan (untuk selanjutnya hanya disebut jual beli) adalah dengan mendatangi kantor PPAT untuk mendapatkan keterangan mengenai proses jual beli dan menyiapkan persyaratan untuk proses jual beli tersebut. PPAT memiliki wilayah kerja untuk daerah tingkat dua. Jika PPAT berkantor di Jakarta Timur maka ia hanya bisa membuat akta PPAT untuk wilayah Jakarta Timur saja. Demikian Juga jika berkantor di Kota Bekasi, maka ia hanya bisa membuat akta untuk objek yang ada di Kota Bekasi saja.
Sebelum dilakukan jual beli PPAT akan menerangkan langkah-langkah dan persyaratan yang diperlukan untuk melaksanakan jual beli. Kepentingan lainnya adalah untuk menyerahkan asli sertifikat terlebih dahulu untuk dilakukan pengecekan terhadap kesesuaian data teknis dan yuridis antara sertifikat dan buku tanah yang ada di kantor pertanahan.
Pemeriksaan sertifikat ke BPN
Pemeriksaan sertifikat ke BPN dilakukan oleh PPAT yang bertujuan untuk mengetahui bahwa objek jual beli tidak dalam sengketa hukum, dalam jaminan, sita atau blokir dari pihak lain. Dimana jika ada catatan di dalam buku tanah yang ada di BPN maka penjual berkewajiban terlebih dahulu untuk menbersihkan catatan tersebut. Jika catatan tersebut berupa blokir maka blokir tersebut harus diangkat terlebih dahulu. Tanpa proses ini jual beli tidak bisa dilaksanakan.
Menyerahkan SPPT PBB dan bukti pembayarannya
Berkas lainnya yang harus diserahkan kepada PPAT adalah Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan atau SPPT PBB dan bukti pembayarannya. Penyerahan SPPT PBB sebelum jual beli dilakukan juga diperlukan untuk memastikan bahwa tidak ada tunggakan pembayaran PBB dan menghitung biaya-biaya dan pajak-pajak yang menjadi kewajiban masing-masing pihak. Dimana penghitungan biaya-biaya tersebut bisa dilakukan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Menyerahkan dokumen-dokumen para pihak
Dokumen-dokumen para pihak perlu diserahkan kepada PPAT sebelum dilakukan penandatanganan akta jual beli, hal ini bertujuan supaya PPAT bisa menyiapkan AJB-nya terlebih dahulu sehingga pada saat hari yang disepakati untuk penandatanganan AJB bisa dilakukan dengan segera.
Dokumen yang disiapkan oleh penjual:

1. Asli sertifikat
2. Asli SPPT PBB tahun terakhir dan bukti pembayaran
3. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan dokumen lainnya mengenai tanah dan bangunan, jika objek jual beli berupa tanah dan bangunan
4. Fotokopi KTP dan KK suami dan istri
5. Fotokopi surat nikah, jika sudah menikah. Jika penjual belum menikah diperlukan surat pernyataan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan belum menikah
6. Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
7. Fotokopi Surat Keterangan Kematian (dalam hal pemilik sudah meninggal)
8. Fotokopi Surat Keterangan Waris yang dilegalisir oleh kelurahan

Dokumen yang disiapkan oleh pembeli:

1. Fotokopi KTP dan KK
2. Fotokopi NPWP

Dalam hal salah satu pihak suami atau istri meninggal dunia
Jika suami atau istri ada yang meninggal dunia maka harus ada persetujuan untuk menjual dari ahli waris tanpa melihat nama yang tercantum di dalam sertifikat, apakah atas nama suami atau atas nama istri. Artinya persetujuan ahli waris tetap diperlukan jika sertifikat atas nama istri dan yang meninggal adalah suami (misalnya).
Dalam hal suami atau istri tidak bisa menandatangani AJB
Ikatan tali perkawinan menyebabkan terjadinya percampuran harta antara suami dan istri, sepanjang tidak ada perjanjian kawin. Maka dalam hal menjual diperlukan persetujuan suami atau istri. Jika suami atau istri karena sesuatu dan lain hal tidak bisa ikut hadir pada saat penandatanganan AJB maka wajib ada surat persetujuan menjual yang dibuat di hadapan notaris, minimal surat persetujuan tersebut dilegalisasi.
Lain hal jika ada perjanjian kawin yang menyatakan pemisahan harta maka tidak diperlukan persetujuan suami atau istri. Sebab lainnya adalah harta yang diperoleh sebelum pernikahan tidak termasuk harga gonogini. Untuk menentukan objek jual beli ini merupakan harga gonogini atau bukan, bisa dilihat dengan membandingkan tanggal pernikahan dengan tanggal diperolehnya objek jual beli. Jika tanah dan bangunan diperoleh sebelum tanggal pernikahan atau sesudah perceraian maka harta tersebut bukan merupakan harta gonogini.
Penandatanganan Akta Jual Beli
Jika semua syarat-syarat yang diperlukan sudah dilengkapi, seperti dokumen-dokumen di atas, penjual sudah menerima haknya, pajak-pajak sudah dibayarkan, biaya AJB sudah diterima PPAT maka dilakukan penandatanganan AJB dengan dihadiri oleh dua orang saksi yang pada umumnya karyawan kantor PPAT tersebut.
Balik nama sertifikat
Balik nama sertifikat diajukan oleh PPAT pembuat AJB ke kantor pertanahan setempat. Proses balik nama ini memakan waktu kurang lebih dua minggu. Teknisnya adalah nama yang ada di sertifikat pada awalnya dicoret dan digantikan oleh pembeli dengan mencantumkan dasar peralihannya, yakni nomor dan tanggal AJB beserta PPAT yang membuatnya.
Dan sertifikat sudah selesai dibaliknama ke atas nama pembeli.
sumber: asriman

Membuat Proposal Bisnis Properti Yang Sederhana Tapi Super Powerful

Anda sedang mencari investor untuk proyek properti Anda? Tapi tidak tahu bagaimana cara menyusun proposal proyek yang baik seperti apa? Simak beberapa item penting berikut ini.
Pertama kali yang harus diselaraskan pemahamannya adalah apa sih kebutuhan investor dalam berinvestasi? Nah ada 3 hal yakni Trust, Safety, Profitability. Singkatnya Trust adalah masalah kepercayaan investor kepada Anda. Safety adalah keamanan investasinya. Profitability adalah tingkat keuntungan atas investasi.
Kedua proposal tidak harus tebal dan tidak harus detil. Mungkin ini agak membuat anda shock. Biasanya Anda menemukan proposal bisnis properti yang tebal-tebal. Dari penjelasan sampai analisa pasar hingga perhitungan RAB. Pertanyaannya, apakah dibaca oleh investor Anda? Ingat, investor Anda pegang uang, tentu pekerjaan mereka bukanlah untuk membaca proposal panjang Anda.
Ada yang namanya Executive Summary, semacam penjelasan singkat atas proyek yang memuat dimana proyek akan dilaksanakan, potensi pasarnya, total omzetnya, modal yang harus disiapkan, dan gambar-gambar pendukung. Selembar dua lembar sudah sangat cukup. Usahakan dalam 5 menit bisa selesai dibaca dan dipahami.
Dalam membuat Executive Summary, gunakanlah bahasa yang mudah dimengerti. Anda tidak harus menggunakan bahasa ROI, IRR, PAYBACK PERIOD. Kadang bahasa itu tidak begitu penting. Yang penting Anda bisa menjelaskan maksud dan tujuan berinvestasi. Jelaskan pula bagaimana mengamankan investasi investor ke Anda.
Ketiga adalah data pendukung. Ini penting, sedikit mendetilkan apa yang ada dalam Executive Summary. Tapi ingat tidak perlu terlalu mendetil. Data apa saja itu?

• Lokasi proyek
• Luas proyek
• Siteplan awal
• Proyeksi Rugilaba
• Proyeksi Modal yang Dibutuhkan berikut jangka waktu dan bagi hasilnya
• Bila perlu tambahi rencana desain promosi Anda.

Kalau Anda menyusunnya sesuai penjelasan di atas, tebak-tebakan saya, proposal bisnis properti Anda tidak akan lebih dari 10 halaman. Tapi proposal bisnis properti Anda akan menjadi 10 halaman yang super powerful. Mengapa? Karena mudah dipahami dan tujuannya jelas!
Apakah cukup? Ya tentu saja tidak cukup, proposal hanyalah pintu pembuka bukan? Bila pintu sudah terbuka, saatnya mengucap salam dan menjelaskan isi proposal Anda dengan  presentasi yang lebih mendetil. Baru data yang lebih detil disampaikan.
Selamat mencoba.
Sumber: YukBisnisProperti.org

Tips Sukses Bagi Developer Properti Pemula

 Tips Sukses Bagi Developer Properti Pemula - Bisnis properti yang akan terus tumbuh membuat pengembang menjamur bagaikan di musim hujan. Namun, tidak  pengusaha ini sukses, hanya sebagian kecil yang bisa bertahan.

Praktisi properti yang juga miliarder muda Indonesia, Bong Chandra, memberikan tips bagaimana menjadi pengembang properti yang sukses, khususnya bagi pemula.

1. Waktu
Waktu merupakan faktor penting untuk sukses tidaknya membangun properti. Sebelum membangun perumahan/apartemen, analisa dulu apakah masyarakat di sekitar telah siap dengan keberadaan perumahan/apartemen. Penguasaan daerah dan pemahaman budaya masyarakat di sekitar dapat membantu sukses atau tidaknya properti yang akan dibangun.

"Dapat lokasi bagus di Manado, tapi masyarakatnya belum siap dengan apartemen, ujung-ujungnya bisa tidak laku," ujar Bong memberi contoh.

2. Kepercayaan
Kepercayaan kepada developer akan sejalan dengan pengalaman. Developer yang baik akan membangun "estate development" di propertinya untuk membantu konsumen penghuni. "Banyak orang tak suka dicuekin developer, sudah laku jalan dibiarkan bolong-bolong, itu contohnya" kata Bong.

Trust juga dapat dibangun dengan menjalin kerjasama dengan bank-bank besar. Bank besar pasti sudah melakukan uji kelayakan sebelum bekerjasama dengan pengembang properti. Selain itu, trust juga dapat dibangun dengan menggunakan nama besar tokoh masyarakat untuk dijadikan komisaris.

"Mantan menteri diangkat jadi komisaris utama dan melakukan ground breaking. Ini dapat meningkatkan kepercayaan," katanya.

3. Konsep
Banyak properti murah tidak laku karena tidak memiliki konsep yang jelas. Setelah memiliki konsep, pengembang harus membangun pusat keramaian terlebih dulu agar properti dapat hidup.

4. Strategi hargaBanyak developer  properti yang menjual rumah dengan harga per meternya lebih mahal, namun lebih laris. Buatlah unit-unit lebih kecil dan buatlah program cicilan lebih panjang untuk membuat efek psikologis murah di mata konsumen. "Bukan murah yang menang, tapi efek psikologis," katanya.

Pengembang dapat berkorban sedikit dengan menjual murah untuk unit awal. Saat penjualan telah mencapai 60-70 persen maka biasanya telah balik modal dan  itu merupakan saat tepat untuk menaikkan harga penjualan 10-15 persen. Saat unit telah terjual 90 persen, harga dapat dinaikkan 15 persen namun buatlah program cicilan lebih panjang.

5. Unit Terbatas
Bangunlah properti dengan unit-unit terbatas agar tidak terjadi oversupply dan menjaga agar harga tetap tinggi. "Jangan langsung bangun 1.000 rumah, namun pecah jadi unit-unit kecil seperti per 100 rumah. Jika sudah terjual 70 unit maka pasang iklan terjual 70 persen untuk meningkatkan kepercayaan konsumen dalam membeli rumah," katanya.

6. Area KomersialDalam membangun properti harus ada area komersil untuk menarik orang. Cari anchor tennant seperti Carrefour, Bioskop, atau Gramedia, yang menjadi tujuan utama pengunjung. Berikan sedikit privilege agar main anchor mau membuka di area perumahan.

"Berikan harga miring atau diskon kepada anchor tennant, rugi sedikit tidak apa-apa karena dapat menarik orang dan akan  meningkatkan nilai investasi," katanya.

7. LokasiSaat ini lokasi tidak harus di tengah kota karena banyak developer properti sukses mengembangkan properti di pinggiran. Faktor penting adalah aksesibilitas menuju area properti, bangunlah jalan yang lebar agar mempermudah akses masuk.
sumber : viva.co.id

7 Langkah Menjadi Developer Properti

Mau menjadi developer properti? Disini kita sama-sama belajar bagaimana caranya dan apa saja langkahnya untuk menjadi seorang developer properti.7 langkah menjadi developer properti berikut ini tentunya tidak bisa hanya dengan dibaca tanpa dipraktekkan. Jadi, kalau ingin sukses menjadi seorang developer properti, ikuti 7 langkah menjadi developer properti berikut ini :

Langkah Ke-1 : Hunting Lahan
Kalau mau menjadi developer properti tentunya harus mendapat lahan dulu buat dikembangkan. Lahan dimaksud bukan sembarang lahan, tapi lahan yang layak atau bisa dibuat layak. Layak disini maksudnya layak untuk dikembangkan dan dipasarkan. Lokasi dan posisi, kondisi, bentuk, status, sistem pembayaran, merupakan faktor dasar untuk menentukan apakah sebuah lahan layak untuk dikembangkan. Kenapa..? Karena :

a. Lokasi dan harga dasar akan mempengaruhi segmentasi pasar.
b. Bentuk lahan akan mempengaruhi efektifitas lahan komersil.
c. Kondisi lahan akan mempengaruhi modal infrastruktur dan biaya pengembangan.
d. Status lahan akan mempengaruhi percepatan proses perijinan yang berakibat biaya.
e. Sistem pembayaran mempengaruhi besaran modal yang musti digelontorkan.

Langkah Ke-2 : Kalkulasi Kelayakan
Setelah ketemu lahan, kalkulasikan dulu kelayakannya untuk dikembangkan. Berapa harga perolehan lahan dan type bangunan apa yang akan dibangun diatasnya.

Apakah apartemen, pertokoan, perkantoran ataukah perumahan. Berapa index pendapatan yang diharapkan. Ingat, otak kita dapat bekerja secara cepat berdasarkan pengalaman sebelumnya. But, ini bagi Anda yang sudah mahir. Karena sering ketemu lahan, sering menghitung, dan sering praktek. Kalau masih pemula coba konsultasikan dengan teman developer yang lebih berpengalaman.

Langkah Ke-3 : Buat Perencanaan
Selanjutnya, buat perencanaan. Ingat, gagal dalam merencanakan mengakibatkan kegagalan dalam melaksanakan. Banyak hal yang musti disusun dalam perencanaan. Bagaimana siteplan atau gambar kawasan yang terdiri dari berapa kapling komersil, berapa besaran fasilitas umum, gambar jalan, lebar jalan, lebar kapling dan sebagainya. Untuk lebih mudahnya, gunakan jasa konsultan perencanaan untuk melakukannya ini.

Selain itu, survei pemasaran untuk melihat persaingan pasar di daerah tersebut. Bisa dengan menyamar sebagai calon konsumen, bertanya banyak hal ke marketing developer dari harga jual (tentunya beserta diskon),

spesifikasi, cara pembayaran, pajak-pajak jual beli. Dekati juga para tukang, mandor atau kontraktor yang sedang mengerjakan proyek di sana, untuk mengetahui harga borongan. Siapa tahu dapat kontraktor yang dapat diajak kerjasama. Ketahui titik-titik pesaing dan keunggulan lokasi yang Anda rencanakan dibandingkan dengan yang lain. Sampai Anda mampu membuat detail kelayakan proyek.

Langkah Ke-4 : Gandeng Investor
Jika modal Anda untuk proyek development cekak, alangkah baik jika menggandeng investor. Investor tentu tertarik bila pengembalian atas modal yang ditanamkan di proyek berkembang dan menghasilkan laba.

Anda bisa menawarkan pola 60:40, dimana 60% dari keuntungan bersih akan kembali ke investor. Atau pola-pola lain yang mungkin Anda temukan di kemudian hari. Bisa juga dengan menggunakan fasilitas kredit bank seperti KYG BTN atau dengan memanfaatkan KPR Indent.

Langkah Ke-5 : Urus Perijinan
Setelah kesepakatan dengan pemilik tanah dan investor sudah didapatkan. Proses perijinan perlu dijalankan. Hanya saja perijinan di satu daerah dengan daerah lainnya dapat berbeda satu sama lain. Tidak ada pakem yang sama untuk diikuti. Bila daerah tersebut memiliki Dinas Satu Atap, akan memudahkan Anda mengurus perijinan.

Jika tidak Anda musti bergerilya dari BPN, Bappeda, Kimpraswil untuk mengetahui urutan perijinan. Atau lebih mudahnya, berikan saja kewenangan kepada notaris yang sudah ahli di bidang perijinan untuk mengurus perijinan lokasi Anda. Bisa juga dengan memanfaatkan jasa pengurus ijin free lance.

Langkah Ke-6 : Pemasaran
Setelah perijinan diperoleh, setidaknya dipastikan dapat diperoleh, maka lanjutkan dengan promosi dan penjualan. Banyak cara dalam promosi. Ada out door dan In door. Dengan spanduk, billboard, umbul-umbul, iklan koran, website, pameran, brosur dan lain-lain.

Langkah Ke-7 : Pelaksanaan
Setelah enam langkah diatas Anda lewati, inilah langkah terakhir yang menjadi penentu kesuksesan Anda, yaitu melaksanakan proyek development. Melaksanakan proyek tidaklah lebih mudah dari enam langkah sebelumnya.

But, ada satu cara untuk meringankan langkah terakhir ini, yaitu dengan memanfaatkan jasa kontraktor. Daripada Anda direpotkan oleh beraneka macam permasalahan proyek, lebih baik berbagi pekerjaan dengan pihak kontraktor.

Beri kesempatan mereka menjadi subkont di proyek Anda. Tentunya Anda harus mencermati lebih dahulu mana kontraktor yang bertanggungjawab dan jujur dengan kualitas, mana kontraktor yang hanya menjual janji demi mengejar keuntungan semata.

sumber:forum kompas.com